Las nuevas hipotecas en España vienen determinadas por un nuevo texto legal, concretamente la nueva Ley 5/2019, con fecha 15 de marzo, que se viene para ser la “Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”en España. Fue publicada el pasado 16 marzo, y entra en vigor en un plazo de tres meses a contar desde su publicación. Por tanto desde el pasado 16 de junio, es posible hablar de nuevas hipotecas en España. El objeto de este post semanal es analizar en qué consisten y qué traen de nuevo a lo que ya teníamos.
Para entender el nuevo marco legal, vamos a recuperar algunas afirmaciones de la Directiva Europea 2014/17/UE del Parlamento y Comisión Europea, de fecha 04 de Febrero de 2014, donde se dice:
“La Crisis Financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero.. (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas […] La Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión Europea en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos ”
En suma, la directiva apuntaba a que existen problemas derivados de la forma en que se estaban relacionando entidades financieras y personas a la hora de realizar préstamos hipotecarios. Es una relación en la que hay dos actores, de un lado la entidad financiera, que es quien insta el negocio y saca un beneficio de él, y de otro lado el consumidor, que accede a la compra de una propiedad inmobiliaria gracias a su relación con el banco.
Por una parte se estaban dando préstamos sin asegurar unas mínimas garantías de solvencia por parte de las personas que tenían que satisfacer el pago de esas hipotecas. Por otro lado los consumidores no llegaban al momento de la firma lo suficientemente preparados para conocer el alcance de lo que estaban firmando.
CAMBIO DE MENTALIDAD
La nueva norma supone un cambio de mentalidad claro en España. Implica incorporar a nuestro ordenamiento jurídico precisamente esas consideraciones que hace la directiva europea. De lo que realmente se trataEs de cambiar la forma en que unos y otros, consumidores y entidades de crédito, Se relacionan entre sí a la hora de tramitar hipotecas.
Las entidades financieras han sufrido duros en reveses en España a causa de las sentencias judiciales condenatorias en base a cláusulas abusivas los contratos hipotecarios. Los tribunales han entendido que los ciudadanos no llegaban suficientemente preparados, es decir, con conocimientos suficientes como para poder firmar conscientemente productos financieros realmente complejos y poco beneficiosos para ellos.
Es cierto que la nueva ley hipotecaria española supone una protección al consumidor. Por ejemplo prohíbe la más mínima consideración de elementos como cláusulas suelo. Sin embargo, también aboga por un consumidor responsable. Las últimas sentencias condenatorias contra las entidades financieras, en base a sus cláusulas abusivas, h an creado cierta sensación de que los legisladores y los tribunales deben proteger siempre y a toda costa al consumidor incluso cuando de forma irresponsable firma créditos que después no será capaz de satisfacer. Pues bien, el nuevo texto legal español para la regulación de las nuevas hipotecas exige ahora al consumidor la firma de un documento en el que reconoce ser conocedor y entendedor de todas las cláusulas contenidas en el préstamo que está apunto de firmar.
NUEVAS HIPOTECAS
La nueva ley de hipotecas española, tendrá su aplicación de las nuevas hipotecas y no con carácter retroactivo en las que ya existían. En su artículo número seis nos dice que la entidad financiera tiene la obligación de ofrecer la siguiente información acerca del préstamo que va a emitir:
- Identidad del Prestamista
- Tipo deudor (fijo, variable o mixto)
- TAE
- Importe del préstamo
- Importe y numero de los plazos
- Sistema de amortización
- Dación en pago
- Seguros requeridos
- Otros aspectos
La norma también obliga a la entidad prestamista a evaluar la capacidad de pago de la persona a quien se concede el préstamo.
Respecto a los gastos de constitución del préstamo hipotecario, la norma también persigue un reparto más equitativo respecto a la situación que existía antes.
Aunque podríamos extendernos en muchos más tecnicismos y matices de este texto legal, no es el espíritu de este blog y si usted desea recibir más aclaraciones o más información respecto a la reforma de las hipotecas españolas, puede enviar sus dudas escribiendo a info@migallonabogados.com